Zilyetlik ve Tapu Sicili

Zilyetlik (TMK md. 973 vd.)

Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Zilyetlik bir hak değil, hukukun koruduğu fiilî bir durumdur.

• Asli ve fer'i zilyetlik: Malik sıfatıyla zilyet olan asli zilyettir; sınırlı ayni hak veya kişisel hak (kiracı, rehin alacaklısı, vedia alan) sahibi sıfatıyla zilyet olan fer'i zilyettir.
• Dolaysız ve dolaylı zilyetlik: Şeyi fiilen elinde bulunduran dolaysız, onu başkasına bırakan (kiraya veren) dolaylı zilyettir.
• Zilyet yardımcısı: Başkasının talimatıyla şeyi elinde bulunduran (işçi, hizmetli); zilyet sayılmaz.

Zilyetliğin Devri

Zilyetlik, şeyin kendisinin veya hâkimiyeti sağlayan araçların (anahtar) teslimiyle devredilir. Teslimsiz devir hâlleri: hazır olmayanlar arasında devir (uzaktan teslim), kısa elden teslim (şey zaten devralanın elindeyse), hükmen teslim (devreden özel bir hukuki ilişkiyle şeyi elinde tutmaya devam ederse) ve üçüncü kişi elindeki şeyin devri (zilyetliğin havalesi).

Zilyetliğin Korunması

• Savunma hakkı (md. 981): Zilyet, her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir.
• Geri alma hakkı: Gasp edilen taşınmazı gaspçıyı çıkararak, taşınırı ise suçüstü veya kaçarken yakalanan gaspçıdan hemen geri alabilir; durumun haklı göstermediği kuvvet kullanılamaz.
• Davalar (md. 982-987): Gasp hâlinde iade, saldırı hâlinde saldırının önlenmesi ve tazminat davaları. Süre: zilyedin saldırıyı ve saldıranı öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde saldırıdan itibaren bir yıl.
• Karine (md. 985): Taşınır bir şeyin zilyedi onun maliki sayılır.
• İyiniyetli kazananın korunması (md. 988-989): Taşınırı malikten değil de emin sıfatıyla zilyetten iyiniyetle kazanan korunur. Ancak çalınan, kaybedilen veya rızası dışında elden çıkan şeyi önceki zilyet beş yıl içinde her edinenden geri isteyebilir; şey açık artırmada, pazarda veya benzer şeyleri satan tacirden alınmışsa ödenen bedel karşılığında geri istenir.

Tapu Sicili (md. 997 vd.)

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların durumunu göstermek üzere tutulur. Ana sicil tapu kütüğüdür; yardımcı siciller günlük defter, belgeler, plan, yevmiye defteri vb.

• Aleniyet (md. 1020): Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inandırıcı kılan herkes inceleyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
• Tescilin kurucu etkisi: Taşınmaz mülkiyetinin ve sınırlı ayni hakların kazanılması kural olarak tescille olur.
• Tescilsiz kazanım (md. 705/2): Mirasçılık, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak tescil yapılmadıkça tapu sicilinde tasarruf edilemez.
• Tapu siciline güven ilkesi (md. 1023): Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
• Yolsuz tescil: Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescildir; ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir.
• Devletin sorumluluğu (md. 1007): Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur (kusursuz sorumluluk); zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.