Yapı Ruhsatı ve Kaçak Yapılar

Yapı Ruhsatı (3194 sayılı İmar Kanunu md. 21-22)

Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için, bu kanunda belirtilen istisnalar dışında, belediye veya valilikten yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat, yapının imar planına, plan notlarına, yönetmeliklere ve fen kurallarına uygun olduğunu gösterir.

• Yetkili idare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler; dışında valilikler. Büyükşehirlerde ruhsat yetkisi kural olarak ilçe belediyelerindedir (kanunda sayılan büyük projeler hariç).
• Başvuru: Yapı sahipleri veya kanuni vekilleri, tapu (veya tapu yerine geçen belge), mimari proje, statik proje, tesisat projeleri ve yapı denetim kuruluşu sözleşmesi gibi belgelerle başvurur. İdare, eksiksiz başvuruyu otuz gün içinde sonuçlandırır.
• Ruhsat gerektirmeyen işler: Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme, kaplama gibi tadilat ve tamiratlar ile taşıyıcı sistemi etkilemeyen bölme duvar değişiklikleri; bunlar ruhsata tabi değildir (ancak bazıları için idareye bildirim gerekir). Köy yerleşik alanları ve civarında, kanunda belirtilen esaslara göre muhtarlık izniyle ve valilikten alınacak izinle yapı yapılabilir.
• Ruhsat süreleri (md. 29): Yapıya ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanması ve yapıya başlama tarihinden itibaren beş yıl içinde tamamlanması gerekir; aksi hâlde ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması gerekir.
• Yapı denetimi: Ruhsatlı yapıların proje ve uygulama denetimi, 4708 sayılı Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşlarınca yapılır.

Yapı Kullanma İzni (md. 30)

Yapının tamamlanmasından sonra, ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığının tespiti için belediye veya valiliğe başvurulur. İdare, otuz gün içinde yapıyı inceleyerek yapı kullanma izni (iskân) verir. Yapı kullanma izni alınmadan yapılar kullanılamaz; elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kural olarak bu izne bağlıdır.

Ruhsatsız veya Ruhsata Aykırı (Kaçak) Yapılar (md. 32)

• Kanun ve yönetmeliklere göre ruhsat alınarak yapılması gereken bir yapının ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapıldığının tespiti üzerine, ilgili idarece bu durum tespit edilerek yapı mühürlenir ve inşaat derhâl durdurulur.
• Yapı sahibine, yapısını ruhsata uygun hâle getirmesi veya ruhsat alması için bir ay süre verilir. Bu süre sonunda ruhsat alınmaz veya aykırılık giderilmezse, ruhsatsız veya ruhsata aykırı kısımlar belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.
• İdari para cezası (md. 42): Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapan yapı sahibine, müteahhide, fenni mesule ve diğer sorumlulara, yapının niteliğine ve aykırılığın türüne göre belirlenen idari para cezaları verilir. Ceza, kararı veren belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından uygulanır.
• Ceza hukuku boyutu: Yetkili idareden yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi TCK md. 184 uyarınca imar kirliliğine neden olma suçundan cezalandırılır; yapının imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirilmesi hâlinde kamu davası düşer veya hükmolunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.
• Kamu görevlilerinin kaçak yapıya göz yummaları ve kaçak yapıya elektrik, su bağlanması da yaptırıma bağlanmıştır.

İmar Barışı ve Kentsel Dönüşüm

2018 yılında yapılan düzenlemeyle (geçici md. 16) belirli tarihten önce yapılmış kaçak yapılar için yapı kayıt belgesi verilmiştir; bu belge yapının yıkılmasını geçici olarak önler ancak yapıyı mevzuata uygun hâle getirmez. Afet riski taşıyan yapıların dönüştürülmesi ise 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülür.