İmar Planları

İmar Hukukunun Kaynakları

Türkiye'de imar hukukunun temel kanunu 3194 sayılı İmar Kanunudur (1985). Ayrıca Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve büyükşehir mevzuatı uygulanır. İmar planları, kentlerin düzenli ve sağlıklı gelişmesini, kamu yararını ve mülkiyet hakkının toplum yararıyla dengelenmesini amaçlar. Anayasa md. 56-57 (sağlıklı çevre ve konut hakkı) bu alanın anayasal dayanağıdır.

Plan Kademelenmesi

Planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından üst ölçekten alt ölçeğe doğru hazırlanır. Alt kademe planlar üst kademe planlara aykırı olamaz.

• Mekânsal strateji planı: Ülke ve bölge ölçeğinde sosyal ve ekonomik kararlarla mekânsal gelişmeyi ilişkilendiren üst planlardır (Cumhurbaşkanlığınca yapılır veya yaptırılır).
• Çevre düzeni planı: Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak, konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanım kararlarını belirleyen plandır (genellikle 1/100.000 veya 1/50.000 ölçekli). Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından; büyükşehirlerde büyükşehir belediyesince yapılır.
• Nazım imar planı: Arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, bölgelerini, nüfus yoğunluklarını ve ulaşım sistemlerini gösteren, uygulama planının hazırlanmasına esas olan plandır (1/5000 veya 1/2000 ölçekli).
• Uygulama imar planı: Nazım plana uygun olarak, bölgelerin yapı adaları, yoğunluk, yol ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak bilgileri ayrıntılarıyla gösteren plandır (1/1000 ölçekli).

İmar Planlarının Yapılması ve Onaylanması (3194 md. 8)

• Yetkili idare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler; bu sınırlar dışında valilik (il özel idaresi). Büyükşehirlerde nazım planları büyükşehir belediyesi, uygulama planları ilçe belediyeleri hazırlar ve büyükşehir belediye meclisi onaylar. Kanunda sayılan özel hâllerde (kıyı, turizm, afet alanları, kamu yatırımları) Bakanlık veya diğer kurumlar yetkilidir.
• Onay: İmar planları belediye meclisince (büyükşehirlerde büyükşehir belediye meclisince) onaylanarak yürürlüğe girer.
• İlan ve itiraz: Onaylanan planlar, belediyece tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süreyle ilan edilir (askı). Bu süre içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye, itirazları belediye meclisine gönderir; meclis itirazları on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.
• Yargı denetimi: İmar planlarına karşı iptal davası idari yargıda açılır; dava açma süresi kural olarak askı süresinin bitiminden itibaren altmış gündür. Plana dayalı uygulama işlemleriyle birlikte de dava konusu yapılabilir.
• Plan değişiklikleri de aynı usule tabidir ve kamu yararına, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygun olmak zorundadır.

İmar Uygulaması: Arazi ve Arsa Düzenlemesi (3194 md. 18)

İmar planı kesinleşen yerlerde, belediye veya valilik, binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleriyle, yol fazlalarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait yerlerle birleştirebilir, bunları yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayırabilir. Bu düzenlemede, düzenlemeye tabi tutulan arazilerin dağıtım sırasında yüzölçümlerinden yol, meydan, park, okul gibi kamu hizmetleri için gerekli yerler karşılığında düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir. DOP, düzenlemeye giren parsellerin düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Bu oranı aşan miktarlar için kamulaştırma yoluna gidilir.